第337章 房地产该怎么玩[2/2页]

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    p;  林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。
    接着聊房地产和双安地产的发展战略。
    周佑军沏好茶水，两人点根烟，又接着聊。
    林向东道：
    “军哥，华夏有十几亿人口。
    房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。
    其实都是可以想象的。
    这个行业，从投资开发到终端市场的消费。
    其实都是加杠杆的模式，甚至是高杠杆。
    在投资端，开发商搞的商品房预售模式。
    其实是港岛在60年代发明的卖楼花。
    一个商品房开发项目，长则两年，短则一年半。
    在工期进行到几个月，主体结构封顶时。
    开发商就可以通过预售快速回笼资金。
    房产开发最常见的投资杠杆，可以达到10倍左右。
    比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。
    而在消费端，购房者以两成首付按揭买房。
    消费杠杆也达到了5倍。
    所以，通过银行对开发商和购房者两头放贷。
    资金就在整个产业链上快速流动起来。
    你做了这么多年的生意。
    应该明白资金快速流动起来的价值。”
    周佑军点头道：
    “是的，资金周转越快，资金成本就越低。”
    林向东又接着道：
    “其二，就是土地供应的问题。
    内地房地产行业，在营销上学的是港岛的预售模式。
    但是两地的土地供应完全不同。
    港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。
    他们很早就以低价囤积了大量土地。
    一个地块，在港岛最常见的开发模式。
    就是分为好几期甚至十期。
    一小块一小块的开发出来。
    周期可能长达十几年甚至20年。
    这么长的时间，地价可能已经增值了十倍甚至更多。
    港岛的开发商其实主要赚的是囤地的钱。
    所以，港岛的土地一直供应不足。
    房价也被开发商一步步炒上了天。
    在内地，土地是地方政府掌控着供应节奏的。
    双安地产不能去囤地，我们也囤不了地。
    囤地到了一定期限，政府随时可能收回。
    所以，我们在亚龙湾投资高级酒店。
    以商业地产的模式，实现了变相的囤地。
    因为土地必然随着时间而增值。
    政府也需要通过控制土地供应，逐步抬高地价。
    然后通过收取土地出让金，变成财政收入。
    再用这些钱，来投资改善城建等基础设施。”
    周佑军一脸恍然，又问道：
    “那我们在商品房开发上，要追求资金周转速度？”
    林向东点头道：
    “对，这方面，双安地产要向万科深入学习。
    万科的模式就是快速滚动开发。
    从拿地到项目开盘销售，压缩在不到一年时间。
    这就需要很强的项目管理和执行能力。
    在内地，像港岛开发商那样囤地捂地是不现实的。
    因为政府一定会干预，国家甚至会立法。”
    周佑军又点头道：
    “所以，我们在商品房和商业地产方面。
    要考虑两种不同的投资模式。”
    林向东点头道：
    “原则上的确是这样。
    纯粹的住宅项目，要学习万科模式。
    通过快速的滚动开发，实现资金的快速周转。
    并且通过高杠杆投资，取得高回报。
    这对项目的管理、执行以及产品设计。
    都有很高的要求。
    商业地产又可以考虑两种模式。
    一是和黎江合作，投资亚龙湾海景酒店这种模式。
    下一步，我会想办法引入香格里拉酒店集团。
    与亚龙地产一起合作。
    将来等亚龙地产有了充足的资本。
    甚至可以考虑收购香格里拉亚洲业务。
    另一种商业地产的投资模式。
    是双安地产可以考虑的重点模式。”
    周佑军又好奇道：
    “什么样的商业地产模式？”
    林向东喝口茶，又接着道：
    “就是在各大城市中心，投资兴建商业广场。
    比如就叫它双安广场。
    实际上，就是打造一种城市商业综合体。
    类似于四海商贸正在改造的绵城五交大厦。
    只不过，双安广场的规模要大得多。
    我的设想是，双安广场由双安地产投资。
    以城市商业综合体的形式。
    形成资本在商业地产上的沉淀。
    在投资双安广场的同时。
    还可以考虑同时投资商品房项目。
    比如就叫它双安公寓，打造成一个中高端住宅品牌。
    双安广场，可以考虑引入董阿姨要做的连锁超市项目。
    其二，就是引入，或者与四海商贸合作。
    在双安广场打造百货购物中心。
    四海商贸未来发展成四海集团。
    核心业务就是做百货商业。
    此外，部分旗舰型的双安广场。
    还可以考虑引入香格里拉酒店。
    我们可以想象一下，用十年二十年时间。
    在全国各地主要的城市，投资建成100座双安广场。

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